Sappiamo bene che oggi la pressione fiscale sui cittadini è ai livelli che mediamente oltrepassano il 50% . Anche chi affitta si trova a dover affrontare un grosso carico fiscale senza neanche poter godere delle detrazioni, che invece spettano ai lavoratori dipendenti o agli autonomi, senza contare che per chi ha un reddito, il canone percepito verrà assaggettato ad aliquota marginale (ossia all'aliquota più alta) . Il modo sicuramente più conveniente di stipulare un contratto di affitto è quello di stipularlo con contratto a Canone concordato a cedolare secca e vi spieghiamo il perchè.

Cos'è il contratto di affitto o locazione?

Innanzitutto definiamo cos'è un contratto di locazione. Secondo quato statuito all'art. 1584 del codice civilie "La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo ". Quini il contratto di locazione è il contratto che viene stipulato tra il locatore (il proprietario) e il locatario (l’affittuario) di un immobile in caso di affitto a fronte di corrispettivo.

Come e quando vanno registrati i contratti di locazione?

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva, devono essere tassativamente registrati presso l' Agenzia delle Entrate, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Solo nel caso in cui i contratti non superani i 30 giorni complessivi nell’anno (sono i tipici contratti di locazione turistica), non c’è obbligo di registrazione. La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipulazione del contratto o dalla sua decorrenza, se anteriore. La registrazione del contratto va effettuata direttamente presso gli sportelli dell'agenzia delle entrate consegnando il cartaceo oppure online tramite i servizi di fisconline o tramite un intermediario abilitato.

Quanto costa la registrazione di un contratto di locazione?

Per i fabbricati ad uso abitativo, l’imposta di registro è dovuta nella misura percentuale pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità. Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

• pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo). In questo caso si ha diritto a una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
• versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

I contratti ad uso abitativo vengono normati principalmente dalla legge n.431/1998 e proprio all'art.2 comma 3 della legge 431 del 1998 vengono definiti i contratti abitati agevolati. che prevedono agevolazioni sia per gli inquilini che per gli affittuari.

Si precisa che per coloro che optano per la tassazione con Cedolare Secca la registrazione del contratto sarà esente da bolli e da imposta di registro.

Che durata hanno i contratti di affitto a canone concordato?

I contratti di affitto a canone concordato possono essere applicati agli immobili a destinazione abitativa con durata:

• Di 3 anni(o 4 o 5, o 6) + 2 di rinnovo per le abitazioni;
• Da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari;
• Da 1 a 18 mesi per i contratti transitori per esigenze di lavorative

Quando è possibile stipulare un contratto di locazione a canone concordato?

Affinchè si possa stipulare un contratto abitativo agevolato il canone (cosiddetto concordato) deve rispettare determinati parametri stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le associazioni sindacali degli inquilini e degli affituari.

In questi accordi territoriali le parti firmatarie determinano valori minimi e massimi del canone, espressi in euro mensili per ogni metro quadrato utile, riportandole generalmente  in delle tabelle riepilogative.I valori minimi e massimi del canone verranno espressi in euro al mese per ogni metro quadrato utile.

Condizione basilare quindi per stipulare un contratto a canone concordato sono:

• La presenza di un Comune ad alta densità abitativa.
• Che il calcolo del canone venga certificato attraverso una attestazione da parte di organizzazioni territoriali di proprietari o inquilini;

E' obbligatorio avere l'attestazione dell'organizzazione territoriale per stipulare un contratto a canone concordato?

La risposta è SI. Infatti l'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018, afferma che per i contratti "non assistiti" dalle associazioni di categoria  durante la fase delle trattative e comunque al momento della sua stipulazione, sarà obbligatorio acquisire l'attestazione di congruità del canone al fiine di vedersi riconosciute le agevolazioni fiscali.

Quali sono le agevolazioni fiscali previste per chi stipula un contratto di locazione a canone concordato?

Diverse sono le agevolazioni fiscali per chi stipula un contratto di affitto a Canone Concordato e vediamo quali:

IMPOSTE DIRETTE (IRPEF + ADDIZIONALI)

Per i contratti abitativi a canone convenzionato (art.2 co.3 L.431/98):

• per il proprietario, persona fisica o società (al di fuori del reddito d’impresa), riduzione del 30 % della base imponibile formata dall’importo del canone desunto dal contratto ridotto del 5%
• per l’inquilino persona fisica che ha adibito l’immobile ad abitazione principale, detrazione d’imposta pari ad € 495,80 se il reddito è inferiore ad € 15.493,71 ed € 247,90 se il reddito è inferiore ad € 30.987,41
• per l’inquilino, NON persona fisica, nessun beneficio

Per i canoni degli studenti universitari fuori sede (art.5 co.2 e 3 L.431/98):

• per il proprietario, persona fisica o società (al di fuori del reddito d’impresa), riduzione del 30 % della base imponibile formata dall’importo del canone desunto dal contratto ridotto del 5%
• per l’inquilino, persona fisica residente in un comune sito in una provincia diversa e distante almeno 100 km (la distanza è ridotta a 50 km per gli studenti residenti in zone montane o disagiate), detrazione d’imposta pari al 19% di quanto speso con il limite di spesa di € 2.633.

CEDOLARE SECCA (ALTERNATIVA ALL’INSERIMENTO DEI CANONI NEL CUMULO DEI REDDITI E IN GENERE PIU' CONVENIENTE)

Per i seguenti contratti in cui sia il proprietario sia l’inquilino siano persone fisiche al di fuori di una attività imprenditoriale o professionale:

• unità abitative e relative pertinenze locate a titolo di abitazione (art.2 co.3 L.431/98), indipendentemente dal fatto che il conduttore la utilizzi come abitazione principale, alle condizioni stabilite dagli Accordi Territoriali
• unità abitative e relative pertinenze locate a studenti universitari fuori sede (art.5 co.2 e 3 L.431/98) alle condizioni stabilite dagli Accordi Territoriali
• unità abitative e relative pertinenze locate ad uso transitorio (art.5 co.1 L.431/98) alle condizioni stabilite dagli Accordi Territoriali.

Le agevolazioni consistono in:

• per il proprietario, imposta pari al 10% (cedolare secca); contratto esente da bolli e da imposta di registro
• per l’inquilino, contratto esente da bolli e da imposta di registro, nessun aggiornamento del canone di locazione finché è in vigore l’opzione della cedolare secca.

IMU

Molti comuni hanno previsto delle agevolazioni che consentono di risparmiare sull'IMU a coloro i quali localo con contratti a a canone concordato (occorrerà verificare quanto previsto nei vari regolamenti IMU di ciascun comune)

IMPOSTA DI REGISTRO

Solamente per i contratti abitativi a canone convenzionato (art.2 co.3 L.431/98) e per quelli per studenti universitari fuori sede (art.5 co.2 e 3 L.431/98), in assenza dell’opzione del regime fiscale della cedolare secca l'imposta di registro annuale, pari al 2% dell’importo annuale del canone, viene ridotta del 30%

Quindi chi stipula un contratto a canone concordato a cedolare secca godrà di una tassazione pari al 10% , non pagherà nulla per registrare il contratto, e potrà godere delle agevolazioni IMU previste dal proprio comune.

Quali sono i Comuni ad alta densità abitativa?

I contratti di locazione a canone concordato possono essere stipulati soltanto in uno dei comuni ad alta densità abitativa. I comuni ad alta densità abitativa possono essere ricercati  facendo riferimento all’articolo 1 del D.L. n. 551/1988.  Per grandi linee i comuni ad alta densità abitativa sono:

• Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, e nei comuni confinanti con gli stessi;
• altri comuni capoluoghi di provincia;
• comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE del 13 novembre 2003;
• comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni ottanta.

Ma quali sono i comuni ad alta desità abitativa in Sicilia?

Ecco l'elenco dei comuni siciliani ad alta densità abitativa suddiviso per province:

• Provincia Agrigento: Agrigento, Canicattì, Licata, Porto Empedocle, Sciacca
• Provincia Caltanissetta: Caltanissetta, Gela
• Provincia Catania: Aci Castello, Acireale, Adrano, Caltagirone, Camporotondo Etneo, Catania, Gravina di Catania, Misterbianco, Motta Sant'Anastasia, Paternò, San Giovanni la Punta, San Gregorio di Catania, San Pietro Clarenza, Sant'Agata li Battiati, Tremestieri Etneo, Valverde, Viagrande
• Provincia Enna: Enna
• Provincia Messina: Acquedolci, Barcellona Pozzo di Gotto, Brolo, Capo d'Orlando, Gaggi, Malvagna, Merì, Messina, Milazzo, Motta Camastra, Pace del Mela, San Filippo del Mela, Sant'Agata di Militello, Santa Lucia del Mela, Scaletta Zanclea, Spadafora, Taormina, Torregrotta, Valdina, Venetico, Villafranca Tirrena
• Palermo: Altofonte, Bagheria, Capaci, Ficarazzi, Isola delle Femmine, Misilmeri, Monreale, Montelepre, Palermo, Torretta, Trabia, Villabate
• Provincia Ragusa: Modica, Ragusa, Vittoria
• Provincia Siracusa: Augusta, Avola, Canicattini Bagni, Carlentini, Floridia, Melilli, Noto, Palazzolo Acreide, Priolo Gargallo, Siracusa, Solarino
• Provincia Trapani: Alcamo, Castelvetrano, Erice, Marsala, Mazara del Vallo, Paceco, Trapani

Modello Contratto affitto a canone concordato con cedolare secca

Per agevolarvi nella compilazione del contratto d'affitto a canone concordato con cedolare secca vi mettiamo a disposizione due modelli da poter scaricare e personalizzare a vostro piacimento.

• Fac simile gratuito contratto di locazione a canone concordato con cedolare secca in formato Doc Word editabile (clicca qui per scaricare il file .doc)
• Fac simile gratuito contratto di affitto a canone concordato con cedolare secca in formato PDF (Clicca qui per scaricare il file .pdf )

Per scaricare gli accordi territoriali di alcune delle principali città italiane clicca sul nome del comune di sotto:

• Catania
• Milano
• Napoli
• Palermo
• Roma
• Firenze
• Bologna